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多个城市楼市出现降温 房企淡市布局寻求突破

楼市因 政策收紧,寒潮排山倒海般涌来 。此前,面对市场“热情”,、厦门等城市甚至对原有政策多次升级 。随着后续需求量缩水,以及融资等政策收紧,房企未来的生存路径面临转向 。在行业新一轮深度调整的预期下,房企应该如何低温运转?

市场持续降温

进入4月以来,全国多个城市楼市面临降温态势 。

根据易居(博客)研究院数据显示,4月1日-15日,其所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1286万平方米,同比减少22% 。在这50个城市中,至少有23个城市出台了各类管控政策 。这些城市的数据显示下滑态势更加明显 。预计随着政策效应的继续释放,后续跌幅会继续扩大 。

不仅是成交量,全国多个热点城市楼市的成交价格涨幅也保持降温态势 。

从国家统计局发布的住宅销售价格统计数据不难看出,3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,比2月份增加4个 。其中,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落,二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落 。

亚豪(微博)机构(博客)市场总监郭毅表示,一、二线城市相继出台房地产调控政策,其中出台房地产相关政策的次数尤其频繁,还有广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策 。在供需双重调控发力 之下,以为代表的住宅市场成交已出现迅速回落,而在成交调整到位之后,下一步将进入到价格调整的环节,预计今年全国商品住宅价格趋势将稳中下滑 。

行业或将面临深度调整

市场降温的同时,房企的融资环境也在收紧 。统计局的数据显示,自3月份开始房地产贷款增速明显放缓,信贷收紧趋势显现 。

对于此前看好的三、四线城市后劲,有房企也表示出疑虑 。

万科2016年年报中显示,对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个城市共13个项目进行计提存货跌价准备,总金额为13.8亿元,较2015年的存货跌价准备金额增长82.3% 。

中原地产首席分析师张大伟认为,这一轮调控下是房企出现判断最分裂的时代,大房企拼抢规模获得廉价资金和生存空间,小房企也有高价卖地、卖股权的机会 。未来房地产市场竞争是资金成本的竞争 。

也许正是面对这种变化,房企在淡市布局、新业务开发方面开始了上下求索 。在租赁业务、商业地产、特色小镇、健康生态产业等方面,包括万科、碧桂园、华润等在内的品牌房企都在寻找新的可能性 。

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淡市并购布局全国

市场最冷的时候,也是悄然布局的最佳时机 。这也许是行业公认的一条潜规则 。

有“并购王”之称的融创正是其中的典型代表 。虽然孙宏斌(博客)" href=/"http_/money.163.com/baike/sunhongbin/"/index.html target="_blank">孙宏斌在2016年的业绩发布会上表示出对市场下行担忧,但对于融创方面来说,今年将更加重视并购机会,把握行业加速整合契机 。2017年到2018年,或许是融创的又一轮并购窗口期 。

实际上,规模扩张是融创最鲜明的标签之一 。其2016年年报显示,截至2016年12月31号,融创正在开发的239个项目中,只有88个是100%权益,其余均为合作开发 。若按照开发面积计算,68%的项目来自并购 。

融创行政总裁汪孟德也曾表示,这一轮调控的影响“特别深远,严峻性超过预期”,对房企明年现金流是极大挑战,这也是融创不惜牺牲利润、加速并购、提前布局的主要原因  。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,在楼市这轮调整的新格局中,房企强者越强的趋势将会更为明显,中小企业被兼并、被合作、被融合愈演愈烈 。“优胜劣汰房地产市场才能健康发展,当然也会出现更多的融合 。”

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潜力 城市拿地“囤粮”

相比于并购,去年赚得盆满钵满的不少房企则选择了直接在土地市场上囤粮 。

中原地产数据显示,截至2017年3月30日,全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿,同比上涨了59.6% 。从全国看,武汉等19个城市土地出让金3个月超过百亿 。其中,武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、等城市卖地超过200亿 。

张大伟表示,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企在热点城市补充土地的积极性明显较高,即使在调控影响下,各地土地市场也未出现流标等明显的降温现象 。

旭辉方面表示,今年公司将重点布局一线及二线城市,及一线城市的卫星城市及强三线城市 。但凡有看好的城市,合理的土地就会出手 。同时旭辉还采用多元的土地收购策略,增加二手土地收并购,实现一二级联动 。

不过也有业内人士表示,市场进入调整期后,土地成本增加对于房企来说面临不小的压力  。“去年下半年至今的地王,如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损 。”同策咨询研究部总监张宏伟(博客)表示 。

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“退房”也是一种选择

在调控政策全面收紧的当下,部分房企剥离房地产业务也成为一种趋势 。

行业集中度增强,令越来越多的非房地产行业上市公司选择退出房地产行业 。今年以来,包括红豆股份等在内超过20家上市公司发布公告退出房地产业 。而在此之前,白药、南京高科、水井坊、北大荒等公司也相继退出房地产行业 。

而另一方面,房企的多元化转型,令“退房”现象也变得更为集中 。

“是因 为企业的多元化战略发展的需要,还是因 为迎合经济结构调整市场背景下的城镇化转型发展机会,或是为了降低融资成本的需要,品牌房企”跨界“转型投资趋势在2014年下半年以来显得非常火爆 。”张宏伟表示 。

记者了解到,这其中莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、广厦转型体育影视文化等都是典型代表 。

张宏伟表示,2017-2019年这段时期内,品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大的动作 。届时,在转型力 量推动之下,更多的房企开始剥离部分或全部地产业务,这些公司将出现“退房”现象 。